2018年的深圳楼市,比2017年好多了

2019-01-06   作者: 自贡新闻网编辑部   来源: 梵高先生

01. 逢8之年,黑天鹅漫天飞 2018年刚开年的时候,几乎所有人都说这是不好的一年。 1988年的日本泡沫破灭、东欧政局剧变、中国通货膨胀;1998年的亚洲金融危机,香港楼市暴跌70%,大陆房价也接近腰斩; 2008年,南方雪灾,汶川地震,牛市变熊市,楼市也坠入极寒

  01.

  逢8之年,黑天鹅漫天飞

  2018年刚开年的时候,几乎所有人都说这是不好的一年。

  1988年的日本泡沫破灭、东欧政局剧变、中国通货膨胀;1998年的亚洲金融危机,香港楼市暴跌70%,大陆房价也接近腰斩;

  2008年,南方雪灾,汶川地震,牛市变熊市,楼市也坠入极寒,一线城市的房价在半年内比2007年的高点价格跌去一半;

  每到“逢8年”,黑天鹅漫天飞。十年一周期,历史总是相似。

  可是,即使你再不愿意,也要承认,就是这么一个不好的年份,却也悄悄过去了,弹指一挥间。而对于大部分人来说,日常生活好像也没受到什么影响。

  唯一有影响的就是,你又老了一岁。

  2018年,深圳楼市发生了什么?2019年深圳楼市又如何走?我习惯用数据去总结分析这个动态的市场。因为我一直坚信:数据才是楼市的晴雨表。

  关于2018年的深圳楼市回顾,很多媒体已经做过了,也做的很全面。但看到这些眼花缭乱的数据,我总觉得缺点什么。后来我才清楚,原来是:事件、情绪,与参照物。

  所以,这次,我将结合市场上总结的2018年深圳楼市大数据,以及过往6年的深圳楼市数据来对比分析,再结合市场上出现的特殊事件进行穿插。

  这样呈现出来的年度总结,可能会更直观一些,也更立体饱满一些,而这,也算对自己的记忆有一个深刻的交待。(一直在强迫自己背数据)

  好了,我们开始。

  02.

  均价5.4万,三年涨幅接近直线

  54000元/㎡。

  不要怀疑这个数据,这是2018年深圳楼市一整年的真实房价呈现。唯一有变化的是后面的零头,一直呈跌的趋势。但跌的数据都非常小,小到什么程度呢?一包烟钱。

  而在刚刚过去的12月份,官方发布数据:深圳房价下跌6元。

  所以,如果要将2018年的深圳房价做一张曲线图的话,你会看到2018年乃至3年内的房价涨跌图基本都趋尽于一条直线。

2018年的深圳楼市,比2017年好多了

  当然,这是被平均后的结果。我再查了一下2017年的深圳房价数据,2017年新房54445元/㎡,2016年新房53454元/㎡,2015年新房33426元/㎡,2014年新房23972元/㎡...

2018年的深圳楼市,比2017年好多了

  换句话来说,深圳的房价在2016年-2018年基本都是没怎么动的。唯一有变化的是2015年。也就是说,2015年是深圳楼市的高峰,也是很多深圳人的财富转折点。

  但过了这个村(2013-2015年),基本就没这个店了(2016-2018年)——大部分楼盘横盘。  

  03.

  新房成交近3万套,高于2017年

  这一年新房的交易量怎么样呢?29396套。

  2017年是25820套, 同比增加13.8%, 成交量为2010年以来的低谷值,仅比2017年多成交3576套,不足高峰期2015年66450套成交量的一半。

  我拍了一下2012年-2016年深圳新房的成交套数,大家可以对比一下——

2018年的深圳楼市,比2017年好多了

  注意,新房成交套数是2010年以来的低谷值,但不是最低谷。最低谷的是哪一年?是2017年。也就是说:2018年的新房市场,虽说一直不景气,但卖的其实比2017年还好!

  不是说深圳楼市一直很冷么?为什么会出现这样的情况?

  我们分上下半年来看。今年年中的时候,链家发布了一份报告,数据显示:2018年上半年深圳新房成交量12804套。

  也就是说,2018年下半年,深圳新房成交量为29396套-12804套=16592套。换算一下,下半年深圳卖新房的速度比上半年要快12.9%!

  而这里面的最大内因是:下半年批预售证的速度要比上半年快多了。

  因为限价、新房批预售卖,今年的深圳,也出现了史无前例的现象级词汇:打新、摇号、5000万蹲、雨中排队离婚买房...

  很多人感概,这种热度,与2015年的深圳楼市甚至没什么区别。

  而到了下半年,开发商卖货更疯狂了。 数据显示,11月最后一周,开发商集体开盘,无惧PK,以高性价比的价格入市,4天就卖了近200亿的货值。

  回顾2018年的深圳新房市场,可以说是冰火两重天,作为一个地产人,也要此生难忘。

  04.

  极度压制下,二手房成交73830套

  当然,新房是被调控后的结果,是限价的结果,只是一个假象,不能完全反映市场的冷热,那我们就来看看真实的二手房市场。

  二手房卖了多少套?全年成交73047套,2017年是73830套。 对比一下,其实也就差了783套。差别大嘛?其实不大。但是,对比往年,也是低谷——

2018年的深圳楼市,比2017年好多了

  但也不是最低谷,二手房市场反应的最真实的成交市场,但如果按购买力来算的话,2018年的深圳二手房市场的购买力比2017年强太多。

  为什么要这么说?因为今年的深圳二手房市场,有两把“利刃”直“插”买房者的要害, 这其中,一个是“三价合一”、一个是“731新政”。

  三价合一的历害之处在于买房的税费更高了、以往非常规手法不能用了,731新政的历害之处是不能以公司行为买房了、住宅及公寓分别3年和5年限售了,离婚重新估算买房首付甚至不能买了...

  这每一棒,都是切切实实的重棒,切中很多人的要害,让很多投资买房的人苦不堪言。

  所以,在这种被极度压制的情况下,二手房仍能达到7万3千套的交易量,差点追平2017年的二手房交易量,只能说:深圳人民太有钱了,二手房市场太牛X了。

  而且,如果要将二手房和新房总的成交量加在一起,我们会发现一个神奇的现象——

2018年的深圳楼市,比2017年好多了

  这张表格是我闲的没事的时候画着玩的,但却揭示了一个现象:2018年深圳一年卖的房子,比2017年卖的还多,整整多出2793套!

  谁说2018年楼市在筑底了?谁说2018年的深圳楼市非常的寒冷了?市场没有你YY的那么艰难,市场数据永远比你想象的神奇。

  我们永远怀念前任,却一直嫌弃现任。但现任确实没这么差,甚至比前任要好。

  05.

  2018年,没有想象中的那么悲观

  前天,安静受邀参与了2018年届最美地产人居电视颁奖盛典,宋丁老师说:去年深圳新房成交不到3万套,与需求800万套缺口很大。我对深圳房地产市场充满信心。

  中国入世谈判首席代表龙永图老师说,明年中国或将成为世界最大进口国和国际贸易强国。深圳楼市是中国房地产的晴雨表,深圳楼市稳定了,全国楼市就稳定了。

  2018年,没有我们想象中的那么悲观。2019年,也没有我们想象中的那么艰难。当外部环境无改变时,不如向内发力。先练好内功,养精蓄锐才是重中之中。

  王家卫在《东邪西毒》中说,每个人都会经历这样一个阶段,见到一座山,就想知道山后面是什么。我很想告诉他,可能翻过去,你会发觉没什么特别,再翻过来,可能会觉得这边会更好,但我知道他不会相信,以他的性格,自己不走一走,又怎么会甘心呢。

  是的,没有什么比明天更美好了。

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