楼市“取消限售”第一城,刚刚诞生了!

2018-12-19   作者: 自贡新闻网编辑部   来源: 刘晓博

2018 年 12 月 18 日,楼市取消限售的第一城诞生了,是山东省菏泽市。 下午3点19分,菏泽市住房和城乡建设局在其官方网站上,公布了关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知(菏建〔2018〕7号文)。 在这份文件的后半部分,有这样的一段话(

  20181218日,楼市“取消限售”的第一城诞生了,是山东省菏泽市。

楼市“取消限售”第一城,刚刚诞生了!

  下午3点19分,“菏泽市住房和城乡建设局”在其官方网站上,公布了“关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知(菏建〔2018〕7号文)”。

楼市“取消限售”第一城,刚刚诞生了!

  在这份文件的后半部分,有这样的一段话(见上图):

  六、取消新购住房限制转让措施

  取消 《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》(菏政办发〔201742号)中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施,即所 购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易,非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

  所谓“菏政办发〔2017〕42号文”,是在2017年11月初发布的,在那份文件里除了出台限售措施,还出台了一系列“收紧楼市”的举措,比如:

  加强住宅用地供应管理

  改进住宅用地出让方式

  把握商品住房供应节奏

  转变房地产开发模式

  加大住房保障工作力度

  落实差别化的住房信贷政策

  切实加强房屋交易网签备案管理

  培育和发展住房租赁市场

  加强新建商品房销售监管

  强化二手房交易监管

  加强监督指导和舆论引导

  打击违法违规行为

  如果你翻阅那份文件,你会恍惚之中觉得菏泽是跟北上深一样的“一线城市”,楼市到了非常紧迫的时候,必须N管齐下,否则就要上涨失控、创出天价了。

  然而,只过了13个月,限售就取消了。

  “限售”是本轮房地产调控中,由厦门率先推出的“新玩法”,时间是2017年3月25日。到2018年10月,至少有43个城市推出了“限售”。

  推出“限售”后又率先取消的,菏泽市是第一家。

  值得注意的是,在菏泽的楼市新政里,还有下面这条内容:

  七、降低市区商品房预售资金监管额度

  对实力强、信誉好的企业不再监管,其它企业在现有的市区商品房预售资金监管标准的基础上,降低一半执行,最低可放宽到监管额度的10%。同时,商品房预售资金进入监管帐户后,不再要求项目监管资金达到既定监管额度后,才可提取,只要求留存够监管资金比例,即可使用。在主体结构封顶控制节点之前,商品房预售人可以凭银行出具的保函部分抵顶商品房预售监管资金,抵扣监管额度最高为30%。对于具有回迁安置房建设的商品房项目,根据安置房投资额度及建设形象进度降低预售资金监管额度。

  很显然,这是给房企的资金松绑,因此也是楼市的一项利好政策。 而年底正是房企资金紧张的时候,这项新举措显然会受到开发商的欢迎。

  这份文件还透露,菏泽的棚改涉及150万人的利益,“如果苗头性倾向性问题处理不当,处理不及时,引发群众集体上访的风险很大”。

  文件要求,在棚改问题上:

  要发挥好政府、群众、法院三方作用,形成工作合力,对漫天要价、提无理要求,讲清政策后仍拒不搬迁的,要通过“庭前调解”“判后答疑”等方式依法解决,用司法保障多数人的公平。  

  严把棚改范围和标准,重点改造老城区脏乱差的棚户区,严格项目认定,规范报批程序。严格依法征收,确保主体、程序合法,公平公正,补偿安置按时到位。切实做好安置工作,优先办理安置房项目手续,确保工程质量和施工安全。

  下面是我的点评:

  1、很显然,菏泽市“楼市调控”的方向发生了重大逆转,从之前的“防上涨”变成了“防下跌”。

  取消“限售”,表面上只涉及到了“卖”的问题,但实际上可以增加“买”的欲望。另外,放松开发商的资金监管,也有利于缓解开发商的资金压力,降低开发商在年关将至的时候,降价卖房套现的冲动。

  2、我们不能说“菏泽率先放松了楼市调控”,这是不准确的。楼市调控不仅“防大涨”,还要“防大跌”。

  我此前已经在专栏里指出,住建部的最近提法是“供求平衡” ,这是稳定楼市的基本条件。如果购买欲望都没有了,就谈不上“供求平衡”。楼市调控追求的是“楼市平稳”,而不是“下跌”。

  3、如果你认为菏泽“楼市调控转向”,是因为财政增收、稳增长压力很大,你就错了。

楼市“取消限售”第一城,刚刚诞生了!

  上图是今年前三季度,山东各城市GDP增长情况,可以看出菏泽增速达到了8.2%,是全省最快的。

  另据“大众网”报道,今年前三季度菏泽市“一般公共预算收入”增幅居山东省第1位,“规模以上工业增加值”增幅居全省第2位;财政收入314.6亿元,同比增长25.2%,增幅居全省第2位;其中税收收入305.25亿元,增长25.37%。截至8月末,金融机构存贷款余额增幅分别居全省第1和第4位。前三季度,菏泽“工业用电量”同比增长16.5%,增幅较上半年提高约3个百分点。

  也就是说,菏泽经济增长势头,至少在山东省是名列前茅的。短期看,压力并不是太大。

  但这不意味着菏泽必须在“楼市调控”上一个方向走到黑。根据市场情况及时调整“调控方向”,是正确的,也符合国家“因城施策”的整体要求。毕竟,菏泽只是一个三、四线城市,人口增量不太大,住房矛盾不太突出。

  4、会有更多城市追随菏泽,也取消“限售”吗?

  我的看法是:一定会的。 事实上,我一直认为“限售”不合理,限制了居民处置自己财产的自由。

  在限购、限贷、限价、限售、限商的所谓“五限”里,最应该取消的就是“限售”。住宅兼具“生活必需品”和“资产”双重属性,在特殊时期,政府“限购”、“限贷”都是可以理解的,“限价”也未尝不可。“限售”涉嫌限制了居民的财产权,至于“限商”必要性也不太大。

  整体来看:一线城市、强二线城市,未来全面取消“限购”、“限价”、“限贷”的可能性不大, 即便房地产税出台后,都可能取消不了,只能在特殊时期放松而已。限售、限商则有可能取消。

  三四五线城市,未来一两年取消“限购”、“限贷”、“限价”、“限售”的可能会有所增加,毕竟这类城市中的一部分,其人口增量有限、稳增长压力较大。

  对于2019年的楼市,我仍然持“前低后高、前冷后热”的看法。如果中美达成贸易协议,则房价整体涨幅不会太大,平均应该在10%以内,大致相当于GDP增速的水平。个别城市房价,还可能零增长、微跌。 如果中美无法达成贸易协议,情况会有所不同。

  附:菏泽文件的“印刷版”(转自公众号“菏泽信息港”):

楼市“取消限售”第一城,刚刚诞生了!
楼市“取消限售”第一城,刚刚诞生了!
楼市“取消限售”第一城,刚刚诞生了!
楼市“取消限售”第一城,刚刚诞生了!

  来源:菏泽市住房和城乡建设局

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