【哪里楼市最有价值,哪里楼市可能是坑】——关于湖北省的深度分析

2019-01-09   作者:网络   来源:网络投稿

湖北省下辖12个地级市、1个自治州,给人的整体印象是留不住人才,人口一直处于流失状态。 我们团队去年调查了湖北省2010-2016年的资金总量、人口、财政和GDP四个指标的变化情况,数据显示【1】,湖北省人口整体呈流失状态(-5%),孝感,黄冈,随州的人口流失

  湖北省下辖12个地级市、1个自治州,给人的整体印象是留不住人才,人口一直处于流失状态。

  我们团队去年调查了湖北省2010-2016年的资金总量、人口、财政和GDP四个指标的变化情况,数据显示【1】,湖北省人口整体呈流失状态(-5%),孝感,黄冈,随州的人口流失较为严重,均超过20%,在12个地级市、1个自治州中,仅3个地区人口出现增长,它们是:武汉(22%),恩施州(10%)和襄阳(9%)。

  在这6年间,湖北省各市(州)的经济情况良好,均能跑赢全国大盘,武汉和襄阳比较亮眼。

  在本次调查中,我们统计了湖北省2014-2017年的各项指标,这些数据所呈现的结果推翻了我们以往对湖北省“留不住人”的认知,湖北省13个地区正悄悄地做着哪些改变?这些城市中谁是潜力股?谁最有含金量?我们用数据说话。

  经济

  哪些指标能衡量一个城市的投资价值?经济指标是根本。

  经济指标不仅体现出一个城市的经济发展水平,更是一个城市政策导向、人口密度和产业结构的综合,下面来看看湖北省各市(州)近4年来的表现。

  一、GDP和GDP增速

湖北省2017各市GDP和GDP增速(2014-2017)

  GDP是最基本的数据,武汉、襄阳和宜昌位列前三甲,恩施州较为落后;从近4年的GDP来看,武汉1.3万亿的体量仍具有33.18%的增速,强!在前三名甚至全省中,宜昌的GDP增速较低,为23.15%。

  二、人均和地均GDP

  随着经济的发展和产业结构的优化,政府从注重经济发展速度转变为注重经济发展质量,人均GDP和地均GDP成为衡量经济发展的重要指标。

  人均GDP:即GDP总额/总人口,就经济增长而言,人均意义上的增长更能准确衡量经济发展的质量及公平性。

湖北省2017各市人均|GDP

  武汉、宜昌、襄阳均排在前列,鄂州市挤进前三,恩施州排在最后(2.38万元/人),仅为武汉(12.31万元/人)的六分之一。

  地均GDP:即单位土地面积所产生的GDP,反应土地的使用效率。地均GDP是一个反映产值密度及经济发达水平的极好指标,它比人均GDP更能反映一个区域的发展程度和经济集中程度。

湖北省2017年各市地均GDP

  各市(州)地均GDP,差异十分明显,武汉(1.58亿元/平方公里)位列第一,是第二名鄂州市(0.57亿元/平方公里)的2.7倍,说明武汉的经济质量和产值密度是其他市没法比的;

  鄂州市虽然GDP总量较小,但经济质量很高;

  地均GDP较高的市,几乎都在鄂东,鄂西的襄阳和宜昌都表现平平,湖北东西地区的经济发展存在差距;

  恩施州再次垫底。

  三、金融机构本外币存款余额

  金融机构本外币存款余额,反应一个城市对资金的吸附能力,是比GDP更重要的数据。

湖北省2017各市金融机构存款余额和增速(2014-2017)

  第一名武汉(2.4万亿),遥遥领先,其次宜昌和襄阳(3400亿左右);

  黄冈市的金融机构存款余额也达到了3000亿,并且增速较高,为52.64%;

  通过以上经济数据的分析,我们可以得出以下结论:

  1、武汉的各项经济指标都排在首位,并且是压倒性的优势;

  2、宜昌和襄阳的表现也说得过去,虽然没法和武汉比,但是比其他地级市强得多;

  3、鄂州市毗邻武汉,面积很小,但是经济质量很高;

  4、黄冈市的吸金能力不错,恩施州几乎一直在垫底。

  人口

  又说到了人口,从2010-2016的数据来看,湖北省的人口是流失的,但是本次统计发现,湖北省已经慢慢的扭转人口流失的局面,开始回升。

  一、常住人口及增量

  下图是湖北省2017年各市(州)的常住人口数量:

湖北省2017年各市(州)的常住人口数量

  下图是湖北省2017年各市(州)的常住人口增量情况:

湖北省2017年各市(州)的常住人口增量情况

  湖北省一改人口流失状况,仅荆州市人口负增长;武汉依旧生猛,高体量高增长;襄阳和宜昌虽然经济不错,但是人口增长表现差强人意。

  二、人口密度

  下图是湖北省2017年各市(州)的人口密度:

湖北省2017年各市(州)的人口密度

  较高的人口密度往往对应着较高的住房需求,总体上看,湖北省东部的人口密度较高,峰值在武汉,其次是武汉的周边地区:鄂州市、孝感市、黄石市和荆州市;

  襄阳和宜昌的人口密度都不大,宜昌甚至排在倒数第三位,恩施州垫底。

  三、小学生在校人数变动

  小学生在校人数,它相比于官方公布的常住人口,更精确、更能真实反映城市的人口变迁,缺点是有一定的滞后性,下图是湖北省2014-2017各市(州)小学生在校人数变动:

湖北省2014-2017各市(州)小学生在校人数变动

  下图更加直观:

湖北省2014-2017各市(州)小学生在校人数变动

  武汉(20.36%)排在第一,之后是随州、黄石、十堰约为13%,襄阳市位于中游,宜昌在中下游,荆门市是唯一的负增长地区。

  通过以上人口数据,我们可以得出以下结论:

  1、湖北省人口不再流失,转为缓慢的增长,2014-2017常住人口增长1.48%;

  2、武汉人口数量,人口增量,人口密度都是全省的佼佼者;

  3、襄阳的人口表现一直处于中游,宜昌处于中下游;

  4、荆州和荆门人口表现垫底;

  5、宜昌、十堰和恩施的人口密度甚至远小于湖北省的平均人口密度

  产业结构

  产业是城市竞争力的根本,有好的产业才能吸引更优秀的人才,创造更多的财富,产业结构的合理性十分重要。

  下表是湖北省2017各市产业占比:

湖北省2017各市产业占比

  随着经济的发展,各大城市纷纷进行产业升级和产业结构优化,服务业的占比越来越高,服务业不仅能创造更多的就业岗位,其劳动环境相比于制造业更加吸引人,同时,高端服务业能创造巨大的利润,我们可以利用第三产业占比,来衡量城市的产业成熟度和对人才的吸引力。

  下图是湖北省2017年各市第三产业占比排名:

湖北省2017年各市第三产业占比排名

  如果将第三产业占比图和常住人口增量图进行对比,可以发现武汉,十堰、咸宁、恩施、随州都排在前列,宜昌、襄阳、黄石都排在末尾,而这些地区中,有些地区如宜昌和襄阳,经济状况良好,人气却不佳;恩施州经济排在末尾,人气却非常好,这可能是产业优势对劳动力的吸引造成的。

  当然,不能单单以第三产业占比来衡量城市,更重要的是产业结构的合理性。

  其他指标

  本次调查中还统计了一些其他指标,值得参考。

  1.城镇化率:

  指一个地区城镇常住人口占该地区常住总人口的比例,其实质含义是,人类进入工业社会时代,社会经济发展导致农业活动的比重逐渐下降、非农业活动的比重逐步上升,与这种经济结构的变动相适应,出现了乡村人口逐渐降低,城镇人口比重稳步上升,居民点的物质面貌和人民的生活方式逐渐向城镇性质转化和强化的过程。

  下图是湖北省2017各市城镇化率:

湖北省2017各市城镇化率

  高城镇化率可以拉动消费和投资的增长,城镇化是一个城市经济增长的重要引擎,武汉的城镇化率高达80%,鄂州65%,黄石62%,襄阳和宜昌都接近60%。

  2.房地产投资依赖度:

  房地产投资依赖度即房地产投资额占GDP总额的比重,经过对多个城市房地产投资依赖度的研究发现,热门的、经济人口基本面不错的城市房地产投资依赖度都不低,如杭州、自贡、武汉等,从另一个角度看,这也是对这些热门城市房产未来预期的肯定。

  但也不乏一些经济人口不占优势的城市,房地产投资依赖度过高,甚至高过许多热点城市,这时我们就要多加小心,这些城市房产的泡沫过大,城市经济抵御风险能力不强,楼市受政策调控影响也较大。

  下图是湖北省2017各市房地产投资依赖度:

湖北省2017各市房地产投资依赖度

  武汉虽然经济人口优势明显,但房地产投资额所占比重很大,为20%,超过全国平均水平12.5%;恩施州经济人口都不占优,可房地产投资依赖度却很高,排在第二位(16.4%);宜昌(5%)和襄阳(8%)依赖度都不高;鄂州市的依赖度最低,为3.2%。

  3.湖北居民购买100平方米房产所需劳动年限

湖北居民购买100平方米房产所需劳动年限

  注:时间=房价*100/居民人均可支配收入

  任何地区的发展都离不开中央政策的影响,武汉发展到“一骑绝尘”的地步,与政策的优惠密不可分,未来的武汉将成为国家中心城市,武汉还要建设国家级新区——长江新区,同时,武汉拥有智力密集区“中国光谷”,科创能力强大;交通方面,武汉地处水陆交通要道,四通八达。

  武汉的崛起能否辐射周边地区?就目前情况来看,短时间内还不能做到,因为武汉面临着和湖北省一样的局面,那就是中心城区很发达,人口大量聚集但城区规模偏小,远城区较落后规模却偏大。

  近4年来,襄阳和宜昌经济发展迅猛,这也与政策影响有关,中国共产党湖北省第十一次代表大会中,规划了未来五年的荆楚愿景,提出“一主两副多极”区域发展战略。

  一主没悬念,是鄂东的武汉;两副为鄂西的襄阳和宜昌,是鄂西未来发展的二传手,多级是其它市。

  对于湖北省各市的房产,首选武汉;襄阳和宜昌适合长线投资;鄂州地理位置和经济环境都不错;恩施州的房价水平远高于其经济人口水平,房产依赖度较高,风险最大;其它市不建议投资。

  【1】2010-2016数据:

湖北13城经济与人口增长情况(2010年-2016年)

  注:GDP是传统指标,必备指标;财政收入是城市基础设施建设与未来规划的经济基础,是非常重要的数据;人口所采用的是小学生在校人数,它相比于官方公布的常住人口,更精确、更能真实反映城市的人口变迁;资金总量,也即年末金融机构本外币存款余额